סקירה חודשית הפניקס ליווי בניה – מאת מתן שטרית, כלכלן ראשי קבוצת הפניקס

כמידי חודש, עיני המשקיעים נשואות למדד המחירים לצרכן, אך הפעם, בעוד שהוא עלה בהתאם לציפיות, ההפתעה האמיתית הגיעה ממדד מחירי הדיור – מדד נפרד שאינו חלק ממדד המחירים לצרכן. לאחר תשעה חודשים רצופים של עליות במדד מחירי הדיור, מחירי העסקאות בחודש אוגוסט-ספטמבר הצביעו על ירידה חודשית של 0.1% וקצב שנתי שנותר יציב על 6.0%. אמנם מדובר בירידה מזערית מאוד, אך השאלה הגדולה היא האם אנו לקראת שינוי כיוון במחירים? כמובן שנתון בודד עדיין לא מצביע על מגמה, אך להערכתנו, לא ניתן לפסול זאת. כמנהגנו, נבחן את מחירי הדיור מנקודת מבט רחבה, עם התמקדות בשוק היד הראשונה לעומת שוק היד השנייה.

• יד שנייה – מחישובים שערכנו, כפי שניתן לראות בתרשים לעיל, הירידה החודשית במדד האחרון שפורסם נובעת בעיקר ממחירי הדירות בשוק היד השנייה. מתחילת השנה כתבנו רבות על תרומתם המשמעותית של מחירי דירות יד שנייה לעליית המחירים במדד הכללי, בין היתר בשל עודפי הביקוש לדירות עם ממ"ד במציאות הנוכחית. בימים האחרונים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, פרסמה ניתוח מעניין שמחזק ממצאים אלו. מהניתוח עולה כי דירות עם ממ"ד זוכות לעדיפות גבוהה בשוק היד השנייה, כאשר הביקוש אליהן מתעצם בתקופות של חוסר יציבות ביטחונית. במבט קדימה, ייתכן כי רוכשים שהיו בעלי האמצעים והצורך בדירות עם ממ"ד כבר מימשו את רכישתם. אם הנחה זו נכונה, הדבר עשוי למתן את הביקוש לדירות יד שנייה, במיוחד לאור סביבת הריבית הנוכחית שמאתגרת את יכולת הרכישה של חלק מהמשפחות.
• יד ראשונה – נתחיל דווקא עם בנק ישראל (דו"ח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2024), שהביע דאגה (יש שיאמרו באיחור אופנתי) מהתופעות שמאפיינות את שוק היד הראשונה בשנה האחרונה. להלן הנקודות המרכזיות מתוך הדו"ח –
  • "מכירות הדירות החדשות התאוששו מאז חודש נובמבר 2023, מונעות על ידי מבצעי קבלן שמוזילים למעשה ובאופן בלתי רשמי את מחירי הדירות."
  • "הלוואות הבולט מהוות שיעור הולך וגדל מביצועי המשכנתאות החדשות. הגידול בהלוואות מסוג זה מגיע מהטבת קבלן לפיה משלמים הקבלנים את הריבית והרוכשים מתחייבים להחזיר את הקרן במועד מסירת הדירה."
  • "הסיכונים העיקריים בהתגברות התופעה של הלוואות הבולט הם חוסר הוודאות שעומדת לפתחי הרוכשים לגבי תנאי ההלוואה העתידיים שהם יקבלו וכן הסיכון למיתון עתידי, שעלולים למנוע מהרוכשים להבטיח הלוואת משכנתה בסכומים שנדרשים להמרתה של הלוואת הבולט."

נקודה נוספת שחשוב לשים לב אליה בכל הנוגע לשוק היד הראשונה היא הקשחת תנאי ההלוואות מצד בנק לאומי, עוד לפני שניתנה הוראה רשמית בנושא מצד בנק ישראל. מהלך זה עשוי לתרום להתמתנות הביקוש, במיוחד אם נראה בנקים נוספים מיישרים קו ונוקטים צעדים דומים. החשש שמביע בנק ישראל, יחד עם הצד של בנק לאומי, מדגישים עד כמה שוק היד הראשונה מדאיג לאחרונה. זה כבר לא סוד ששוק היד ראשונה הפך לספקולטיבי בשנה האחרונה, כאשר חלק גדול מהרוכשים מתבססים על לא מעט הנחות אופטימיות – עלייה מתמדת בערך הנכס, חיסכון עתידי להשלמת הון עצמי, גידול בשכר וכמובן ירידה בסביבת הריבית. כל שנותר הוא לקוות שכל הכוכבים יסתדרו בצורה שתיטיב עם כולם.

נעבור לצד ההיצע המאתגר. מצד אחד, הכותרות מתמקדות במשבר בענף הבנייה, בעיקר בשל המחסור בעובדים, אך מצד שני, ישנם נתונים שמראים כי הקבלנים מצליחים להסתגל גם במציאות הנוכחית למרות המחסור בעובדים. על פי סקר מגמות בעסקים של הלמ"ס, בחודש אוקטובר נרשמה ירידה נוספת בעוצמת מגבלת המחסור בעובדים. עם זאת, הרמה עדיין נותרה גבוהה בהשוואה לתקופה שלפני המלחמה, אך ניכר שיפור משמעותי שמצביע על התאוששות הדרגתית. שיפור זה משתקף גם בשיעורי אתרי הבנייה הפעילים שהגיע בחודש ספטמבר לכמעט 90%.

בנוסף, על פי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים עמד בספטמבר על כמעט 70 אלף יחידות. מתוכן, 80.8% נמצאות בשלבי בנייה שונים, בעוד שב-17.2% מהן הבנייה כבר הושלמה. קשה להתעלם ממלאי הדירות הגדול הזה, במיוחד כשחלק ניכר ממנו מרוכז באזורי הביקוש המרכזיים – תל אביב ומחוז המרכז.

לסיכום סוגיית מחירי הדיור, בהתחשב בכל הגורמים שצוינו לעיל ובסביבת הריבית הנוכחית שאינה צפויה להשתנות כל כך מהר, קיימת סבירות שמחירי הדיור יחזרו למגמת ירידה בטווח הקצר.

אם כבר הזכרנו את סביבת הריבית והתופעות שמלוות אותנו בשנה האחרונה, אי אפשר להתעלם מתופעה מפתיעה במיוחד – מרווח בנקאי אפסי. מאז תחילת השנה אנו עדים לתחרות אגרסיבית בין הבנקים, שהובילה להפחתה משמעותית במרווחים עד כדי אפס. תופעה זו לכאורה מעידה על כך שהבנקים כמעט ולא מתמחרים סיכונים. מנתונים שבידינו, המבוססים על אומדן לעלות הגיוס המשוקללת (בהתבסס על עקום התשואות הממשלתי, בפרופורציות והמח"מ המתאימים לתמהיל משכנתא ממוצע), עולה כי המרווח הבנקאי כיום נע סביב 0%. זאת, לעומת ממוצע היסטורי של כ-1.2%. המשמעות – הבנקים "ספגו" את עליית התשואות בשוק האג"ח כך שהן לא התגלגלו לנוטלי המשכנתאות, אך הדבר בא על חשבון צמצום משמעותי של המרווח הבנקאי. כעת, עם שינוי כיוון בתשואות האג"ח לאור הירידה בפרמיית הסיכון, עולה השאלה המרכזית – האם הבנקים יפחיתו ריביות או שמא ינצלו את ההזדמנות להחזיר לעצמם את המרווחים ההיסטוריים? ככל והבנקים יישמרו את הריביות יציבות כדי להחזיר לעצמם את המרווח, הדבר עלול להוות איום נוסף עבור רוכשי הדירות שמסתמכים על סביבת ריבית נמוכה יותר בעתיד.

אחרי שדיברנו על התופעות המרכזיות, זה הזמן לחזור לנתונים עצמם – שוק הדיור והמשכנתאות.

בשוק הדיור –

• לפי נתוני משרד האוצר, בחודש ספטמבר נרכשו 8,180 דירות – עלייה של 39% בהשוואה לספטמבר אשתקד. עם זאת, עיקר הזינוק מוסבר בעיתוי השונה של חגי תשרי השנה, אשר השפיע על מספר ימי העבודה. כאשר מביאים בחשבון את ימי העבודה בלבד, ממוצע המכירות היומי בחודש ספטמבר עלה ב-1% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
• מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3,452 דירות, גידול של 46% בהשוואה לספטמבר אשתקד. במונחי ימי עבודה, היה ממוצע המכירות היומי של הקבלנים בספטמבר השנה גבוה ב-6% בהשוואה לספטמבר אשתקד. מכירות יד שניה בחודש עמד על 4,728 דירות, גידול של 35% בהשוואה לספטמבר אשתקד. במונחים של ימי עבודה היה ממוצע המכירות היומי נמוך ב-2% בהשוואה לספטמבר אשתקד.
• תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, מצביע על גידול ריאלי של 25% בהשוואה לספטמבר אשתקד, שיעור גידול מתון מזה שנרשם בתזרים המזומנים הפוטנציאלי, פער המרמז על מבצעי המימון של הקבלנים. עם זאת, בהשוואה לחודשים קודמים הצטמצם משמעותית פער זה אשר עשוי לרמז בין היתר על צמצום מבצעי המימון של הקבלנים.

בשוק המשכנתאות –

• בחודש אוקטובר נטלו משכנתאות בהיקף של כ-6.89 מיליארד שקל, ירידה של כ-19% בהשוואה לחודש ספטמבר. עם זאת, יש לזכור כי כל חגי תשרי חלו השנה באוקטובר, כך שמדובר בנתון מרשים ביחס לציפיות העונתיות. בהשוואה לאוקטובר אשתקד, מדובר בעלייה של כ-51%, אך חשוב לציין שבאוקטובר 2023 פרצה מלחמת חרבות ברזל, שהובילה לירידה חדה באשראי שניטול באותו חודש. מבלי להיכנס למספר ימי העבודה וקצב נטילת משכנתאות יומי, הלכנו ובדקנו את נתוני אוקטובר ביחס לספטמבר 2023, שגם הוא אופיין בחגי תשרי, ובהשוואה לחודש זה מדובר בעלייה של כ-26%.
• הלוואות קבלן (בולט) הסתכמו בכ-1.130 מיליארד שקלים, המהווים כ-16.4% מסך המשכנתאות.
• מגמת העלייה בהיקף המשכנתאות הלא צמודות נמשכת, כאשר בחודש אוקטובר הרכיב הלא צמוד הגיע לכ-80% (!) – שיא כל הזמנים. מסלול בריבית משתנה לא צמודה בולט לחיוב עם עלייה ל-37.7% מתמהיל משכנתא ממוצע באוקטובר, כשלצידו, מסלול בריבית קבועה לא צמודה הגיע ל-36.3%. המשמעות – נוטלי המשכנתאות ממשיכים לקבע וודאות, גם בסביבת הריבית הגבוהה.

ריבית בנק ישראל נותרה יציבה ברמה של 4.50% (בהתאם לציפיות), בפעם השביעית ברציפות –

• הודעת הריבית בנובמבר הייתה "יונית" יותר בהשוואה להודעת הריבית באוקטובר, ובצדק, שכן בחודש האחרון היו לא מעט שינויים חיוביים שהשתקפו בעיקר דרך הירידה בפרמיית הסיכון של ישראל כפי שעולה מהמדדים השונים, ייסוף בשקל, נתוני אינפלציה שעמדו בציפיות ואף הפתיעו לטובה (כלפי מטה), ובנוסף, אישור התקציב על ידי הממשלה.

• שורה תחתונה, בנק ישראל ממשיך להתמקד בשמירה על יציבות פיננסית והפחתת אי-הוודאות, שמתחילה להתמתן. מבינת התמחור בשווקים, נכון לכתיבת שורות אלה, המשקיעים בשוק הריביות נותנים הסתברות של כ-50% להפחתת ריבית כבר בחודש מאי הקרוב, וכמעט 2 הפחתות ריבית במבט לסוף 2025.

האמור מובא כשירות, נועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד, מהווה ניתוח בלתי מחייב. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה ומאפייניו הספציפיים של המשקיע. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המידע המפורט עשוי לכלול תחזיות והערכות המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968. התממשותן של תחזיות והערכות אלה עשויות שלא להתממש או להתממש באופן חלקי או שונה לחלוטין מכפי שיתכן ונכתב בסקירה לעיל. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד והפניקס ליווי בניה וערבויות בע"מ ו/או החברות בקבוצת הפניקס אחזקות בע"מ לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לשדר ו/או לפרסם את האמור, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאת הפניקס חברה לביטוח בע"מ. העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.