סקירה חודשית הפניקס ליווי בניה – מאת מתן שטרית, כלכלן ראשי קבוצת הפניקס

בשוק הדיור, הנתונים שפורסמו במהלך החודש החולף ממשיכים ללמד על כך שהביקוש לדיור בישראל ממשיך להיות חזק, כאשר סביבת הריבית הגבוהה לא ממש מרתיעה את משקי הבית שחזרו לרכוש דירות ולנטול משכנתאות בהיקפים גבוהים יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מדד תשומות הבנייה ממשיך לטפס בקצב גבוה, כאשר לחצי השכר בענף החלו להשתקף במדד.

חודש אוגוסט נפתח בכוננות גבוהה תוך המתנה לתגובה אפשרית מצד איראן וחיזבאללה, והסתיים במתקפת מנע של צה"ל בלבנון. למרות הכל, מדדי המניות המקומיים רשמו עליות נאות עם ביצועים עודפים על מדדי המניות המובילים בעולם. חברת הדירוג פיץ' איבדה את הסבלנות והחליטה ליישר קו עם מודיס' ו-S&P, כשהורידה את דירוג האשראי מ-A+ ל-A, כולל תחזית שלילית. בשווקים מתמחרים את ישראל בדומה למדינות המדורגות BBB, כך שהורדת הדירוג לא הפתיע אף אחד. האינפלציה בישראל חזרה למגמת עלייה ועלתה שוב מעל הגבול העליון של יעד המחירים, כשבמבט קדימה, האינפלציה צפויה להישאר מעל הגבול העליון ולהגיע לשיאה בחודש ינואר (אפקט המע"מ). כלכלת ישראל צמחה ברבעון השני של השנה ב-1.2%, בהובלת הצריכה הפרטית, בעוד שמגבלות ההיצע המשיכו להכביד על התאוששות הכלכלה. בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי על רקע אי הוודאות הגיאופוליטית שהתגברה בחודשים האחרונים במקביל לאי הוודאות הפיסקאלית. כדי להדגיש את המסר לממשלה, בהודעת הריבית הוסיפו כי "אי הוודאות סביב תקציב המדינה לשנת 2025, וביצוע ההתאמות הנדרשות להקטנת הגירעון באופן מתמשך, תורמת לעלייה בפרמיית הסיכון ועלולה להקשות על חזרת האינפלציה ליעדה". במילים אחרות, חוסר האחריות הפיסקאלית בשילוב אי הוודאות הגבוהה ובעיות ההיצע במשק מרחיקות את הפחתת הריבית בישראל עמוק אל תוך 2025, בזמן שחלק גדול מהבנקים המרכזיים בעולם בתהליך/לקראת תהליך של הפחתות ריבית.

על פי הלמ"ס, בחודש יוני נמכרו 7,903 דירות (מנוכה עונתיות), גידול של כ-44% בהשוואה ליוני אשתקד. בדומה לחודשים האחרונים, מכירות הקבלנים בשוק החופשי ממשיכים להוביל את ההתאוששות בשוק כאשר אלה הסתכמו ב-3,411 (מתוכן 620 דירות בסבסוד ממשלתי), בעוד שמכירת דירות יד שנייה ממשיכה להיות נמוכה גם בהשוואה לתקופת טרום הקורונה.

מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים נותר גבוה עם עלייה קלה בחודש יוני מ-68,184 ל-68,531 (מנוכה עונתיות), דבר שמסביר מדוע מחירי הדירות החדשות ממשיכים להיות יציבים יחסית, בעוד מחירי דירות יד שנייה רושמים עלייה מהירה. לפי הנתונים, 31.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב ו-24.4% במחוז מרכז, כך שמעל ממחצית הדירות שנותרו למכירה מצויות באזורי הביקוש. בנוסף, נזכיר כי מלאי הדירות של משפרי הדיור מוערך בכ-20 אלף.

על אף מלאי הדירות הגבוה, המחירים ממשיכים לטפס ברמה המצרפית, בעיקר על רקע עלייה מהירה בדירות יד שנייה. מחירי הדיור השלימו עלייה חודשית שביעית ברציפות עם עלייה של 0.7%, בדומה לחודש הקודם, וקצב הגידול השנתי האיץ מ-3.3% ל-4.7%. מחירי היד שנייה ממשיכים להוביל את עליית המחירים ברמה המצרפית, כאשר בשנה האחרונה מחירי הדיור ביד שנייה השלימו עלייה של כ-9% (חישוב שלנו) בעוד לפי הלמ"ס מחירי הדירות החדשות (בניכוי מחיר למשתכן) עלו בשנה האחרונה ב-0.2% בלבד. כפי שניתן לראות בתרשים המצורף מטה, אחת הסיבות לעלייה המהירה בדירות יד שנייה היא עודפי הביקוש לדירות יד שנייה עם ממ"ד על רקע המלחמה.

נתוני המשכנתאות בחודש יולי היו חזקים בכל קנה מידה, עם 8,948 ביצועים, הנתון הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2022, לאחר שהיקף המשכנתאות שנטלו ביולי הגיע לרמה הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2022 והסתכם בכ-9.065 מיליארד שקלים. כפועל יוצא, המשכנתא הממוצעת בישראל הסתכמה בכ-1.013 מיליון שקלים, כאשר השילוב של עלייה קלה בסביבת הריבית הממוצעת המשוקללת (4.67%) ביחד עם התקופה הממוצעת של משכנתא על כ-22.6 שנים הובילו לעלייה בתשלום המשכנתא החודשי הממוצע לכ-6,054 שקלים, התשלום החודשי הגבוה ביותר מאז דצמבר 2023.

על פי נתוני הביצועים בשוק המשכנתאות לפי שווי הנכס הנרכש, ניכר כי הציבור נוטל יותר ויותר משכנתאות למטרת רכישות יקרות יותר. על פי הנתונים, כ-29% מסך הביצועים ביולי היו למטרת רכישות דירות במחירים של 2-3 מיליון שקלים לעומת כ-19% בתקופה המקבילה אשתקד. בגזרת הדירות שמעל 3 מיליון שקלים, אלה מהווים כ-37.8% בהשוואה ל-24% בתקופה המקבילה אשתקד.

מדד תשומות הבנייה למגורים ממשיך לטפס בקצב גבוה יחסית ברמה החודשית, כאשר בחודש יולי נרשמה עלייה של 0.4% בדומה לחודש הקודם, מה שהוביל את הקצב השנתי להאיץ מ-1.2% ל-1.9%. בשלושת החודשים האחרונים, המדד רשם עלייה של כ-1.2% במצטבר (כ-5% במונחים שנתיים). בחודש הקודם, הזכרנו כי הזינוק בשכר בענף הבינוי צפוי להתחיל לבוא לידי ביטוי במדד תשומות הבנייה, ובמדד האחרון נראה כי לחצים אלה מתחילים להשתקף כאשר שכר העבודה רשם עלייה חודשית של 0.5% והקצב השנתי עלה מ-2.2% ל-2.7%. במבט קדימה, כפי שניתן לראות בתרשים המצורף, לחצי השכר צפויים להמשיך להתעצם ולדחוף על מדד תשומות הבנייה כלפי מעלה, כשבמקביל, ישנם גורמים נוספים שצפויים להשפיע כמו התייקרות מחירי התובלה, שיבושים ביבוא מול טורקיה ועוד. להערכתנו, ב-12 חודשים הקרובים, מדד תשומות הבנייה צפוי לעלות בכ-3.5%.

תחזיות מדדים וריביות

מקור: מגמה 2020, אתר הבורסה, הלמ"ס; תחזית, ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס

האמור מובא כשירות, נועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד, מהווה ניתוח בלתי מחייב. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה ומאפייניו הספציפיים של המשקיע. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המידע המפורט עשוי לכלול תחזיות והערכות המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968. התממשותן של תחזיות והערכות אלה עשויות שלא להתממש או להתממש באופן חלקי או שונה לחלוטין מכפי שיתכן ונכתב בסקירה לעיל. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד והפניקס ליווי בניה וערבויות בע"מ ו/או החברות בקבוצת הפניקס אחזקות בע"מ לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לשדר ו/או לפרסם את האמור, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאת הפניקס חברה לביטוח בע"מ. העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.