סקירה חודשית הפניקס ליווי בניה – מאת מתן שטרית, כלכלן ראשי קבוצת הפניקס

עד כמה עמוק הקיפאון? מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר ללא מחיר למשתכן) הסתכם ב-1,036 בלבד (!), ירידה של כ-44% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. למי שתוהה האם החגים אחראים לירידה החדה – התשובה היא לא. השנה היו אף שלושה ימי עבודה יותר בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מדובר ברמה הנמוכה ביותר שנרשמה מאז אוקטובר 2023, חודש שעמד בצל פרוץ מלחמת חרבות ברזל – עובדה שממחישה עד כמה הקיפאון העמיק.

הקבלנים והיזמים ממשיכים "לחשוב מחוץ לקופסה" בכל הנוגע למבצעים, כאשר לאחרונה אף צצו כותרות במודלים של "טרייד-אין" – הבטחה לרוכשי דירה חדשה ל"ראש שקט", עם אפשרות למכור את הדירה הישנה ללא סיכון לכאורה. אלא שהסיכון אינו נעלם – הוא רק מחליף כתובת, ובתנאי שוק הנוכחיים המשמעות היא העברת סיכון לשחקנים שפועלים כבר בסביבה מאתגרת. בהקשר זה חשוב לציין כי מצבו של שוק היד שנייה אינו טוב יותר מזה של שוק הדירות החדשות. כלומר, פתרונות המבוססים על מימוש נכסים קיימים נשענים על שוק שגם בו רמות הפעילות נמוכות, דבר שמגביל את האפקטיביות של מבצעים מסוג זה ומעביר את הסיכון אל הקבלנים והיזמים עצמם.

בשורה התחתונה, ריבוי המבצעים והפתרונות היצירתיים אינם מצליחים לשנות את התמונה – הביקושים נותרים חלשים, והנתונים מצביעים על קיפאון עמוק. מכאן, המעבר הטבעי הוא לבחון את צד ההיצע – ובראשו מלאי הדירות הלא מכורות, שממשיך לשהות ברמות גבוהות במיוחד של כ-86 אלף (מנוכה עונתיות).

כפי שאנו מדגישים בעקביות בכל סקירה במהלך השנה האחרונה, הדינמיקה בין ביקוש חלש להיצע גבוה תומכת בהמשך ירידת מחירי הדיור. ואכן, הנתונים מאשרים זאת בפועל – מחירי הדיור רשמו ירידה חודשית שמינית ברציפות, הרצף הארוך ביותר מאז התקופה שבין מרץ לאוקטובר 2023, כשבמצטבר סך הירידה עומדת על כ-2.6% (במונחים שנתיים מתקרב ל-4.0%). מדד מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי (ללא משתכן), רשם ירידה חודשית שישי ברציפות, עם ירידה מצטברת של כ-1.8% (במונחים שנתיים כ-3.5%). בהסתכלות קדימה, ככל שגם המדד שיפורסם בחודש הבא יצביע על ירידה במחירים, יירשם רצף ירידות המחירים החודשי הארוך ביותר מאז 1994, תחילת סדרת הנתונים הזמינה. מדובר באינדיקציה משמעותית לכך שמגמת ההתקררות בשוק הדיור אינה מקרית, אלא משקפת שינוי עמוק יותר במאזן הכוחות בין ביקוש להיצע.

אפרופו מבצעים, מחירים וסיכונים – שימו לב בתרשים המצורף מטה לפער החריג שנפתח בין מדד תשומות הבנייה למגורים לבין מחירי הדיור, דווקא בתקופה שבה מבצעי המכירה כוללים פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה שעלה ב-5.3% בשנה האחרונה. במצב זה, היזמים מתמודדים עם אתגרים הולכים וגדלים – עלויות מימון גבוהות על רקע סביבת הריבית, עלייה בהוצאות הבנייה והצמדה לתשומות (אותן הם סופגים כיום דרך הקבלנים, מבלי לגלגל את ההתייקרות לצרכנים הפטורים מהצמדה), ובמקביל, ירידה במחירי הדירות עצמם. שילוב זה יוצר לחץ הולך וגובר על שולי הרווח, ומהווה מתכון כמעט ודאי לשחיקה נוספת ברווחיות היזמים.

ולמי שבונה על הפחתות הריבית שיניעו מחדש את צד הביקוש, היינו חושבים פעמיים וללא ממהרים לבנות על זה. בנק ישראל אמנם הפחית את הריבית ב-25 נ"ב, אך במקביל, הודעת הריבית וההתבטאויות של הנגיד לאחר ההחלטה, ציננו את הציפיות להמשך הדרך. נכון לכתיבת שורות אלה, בשווקים מתמחרים כ-3 הפחתות עד סוף 2026 – ריבית גלומה של 3.5%. צריך לזכור שרמת ריבית שכזאת, היא עדיין גבוהה באופן יחסי לעשור שבו שוק הדיור פעל בתנאים חריגים של ריבית אפסית. לכן, גם אם הפחתות הריבית יובילו לעלייה בצד הביקוש, אנו מעריכים כי ההתאוששות תהיה מתונה, שכן יכולת הרכישה עדיין נמוכה יחסית לאור סביבת המחירים, ההון העצמי הנדרש ותשלום המשכנתא הגבוה. כדי לסבר את האוזן, לפי נתוני בנק ישראל, המשכנתא הממוצעת עומדת היום על כ-1 מיליון שקלים, עם ריבית ממוצעת של כ-4.7% ותקופה ממוצעת של כ-24 שנים. בהתאם לכך, התשלום החודשי על משכנתא ממוצעת עומד היום על כ-6,300, ואם נניח כי הריבית הממוצעת תרד ב-1.0 נ"א לרמה של 3.7%, התשלום החודשי צפוי לרדת לכ-5,700 שקלים (בהינתן וכל שאר המשתנים קבועים). אין ספק כי מדובר בהקלה מסוימת, אך לא בהכרח מספיקה כדי לייצר התאוששות מהירה. לערכתנו, מנוע ההתאוששות המשמעותי יותר הוא המשך תיקון במחירים, ולא הריבית לבדה.

האמור הוא סקירה כלכלית מיום 18/12/2025 מטעם הפניקס חברה לביטוח בע"מ (להלן: "הפניקס") למטרת אינפורמציה כללית בלבד ומובא כחומר רקע בלבד למטרת הנגשת אינפורמציה. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לפרסם את האמור, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאת הפניקס. העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד. אין לראות בסקירה זו ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים ו/או פנסיוניים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם או במוצרים כלשהם. האמור בסקירה זו אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות ו/או פנסיוני ו/או פיננסי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הפניקס עוסקת, בין היתר, בשיווק פנסיוני (ולא בייעוץ פנסיוני), ולה זיקה למוצרים הפנסיוניים ו/או הפיננסיים המנוהלים על ידה. המידע כולל ניתוח כלכלי למצב הקיים בשוק והינו בגדר השערה בלבד ונשען על אומדנים והערכות הנכונים למועד המוצג ושמטבע הדברים, אפשר שיתבררו כחסרים או בלתי מעודכנים וכן עלולים להתגלות סטיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל ובכל מקרה אין הפניקס ו/או מי מטעמה מתחייבים על דיוקו ו/או שלמותו ו/או היותו רלוונטי למקרה זה או אחר. אין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בניירות ערך ו/או בנכסים הפיננסיים או הפנסיוניים המוזכרים בו. אין באמור להוות התחייבות להשגת תשואה או רווח.