סקירה חודשית הפניקס ליווי בניה – מאת מתן שטרית, כלכלן ראשי קבוצת הפניקס

במבט קדימה, תחזיות האנליסטים וציפיות האינפלציה בשוק האג"ח מצביעות על כך שעליות המחירים יימשכו גם בעתיד הקרוב, כשהאינפלציה השנתית צפויה להגיע לשיאה בחודש ינואר, עם קצב של מעל 4.0%, בין היתר בעקבות העלאת המע"מ הצפויה.

בהחלטת הריבית האחרונה, הריבית נותרה ללא שינוי בהתאם לציפיות,

ובבנק ישראל מעריכים כי היא תישאר ללא שינוי במהלך השנה הקרובה, בניגוד לתחזית הקודמת שכללה הפחתת ריבית אחת. בנוסף, האינפלציה בשנה הקורבה צפויה להסתכם ב-3.2%.

מדד נוסף שאנו מקדישים לו מידי חודש תשומת לב הוא מדד תשומות הבנייה למגורים – אותו מדד שלא מפסיק 'לבנות' לרוכשים עוד עליות במחירים. כפי שכבר ציינו בסקירות הקודמות, היה זה רק עניין של זמן עד שהזינוק בשכר העבודה בענף הבינוי יתחיל לתת את אותותיו במדד, שם סעיף השכר מהווה כ-43% מהסך הכולל. במבט קדימה, שכר העבודה צפוי להמשיך להפעיל לחץ לעלייה במדד תשומות הבנייה.

בשוק הדיור, בחודש אוגוסט 2024 נרשמו בשוק הדיור כ-7,514 עסקאות לרכישת דירות – עלייה קלה של פחות מאחוז לעומת אוגוסט 2023, אך ירידה של כ-16% בהשוואה לחודש יולי. בשוק החופשי נרשמו 6,811 עסקאות, ירידה דומה של 16% לעומת החודש הקודם.

פילוח העסקאות מראה מגמות מעורבות: מכירות הדירות החדשות הסתכמו בכ-3,353 יחידות, ירידה של 11% לעומת יולי, כאשר בשוק החופשי נמכרו כ-2,650 דירות חדשות – גידול של כ-24% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, אם כי מדובר בשיעור גידול מתון יחסית לתחילת השנה.

הפעילות בדירות יד שניה ירדה בחדות והסתכמה ב-4,161 עסקאות, ירידה של 19% לעומת החודש הקודם ושל 3% לעומת אוגוסט אשתקד – הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה מאז 2002.

בקרב המשקיעים נרשמה עלייה של 29% לעומת יולי עם רכישת 1,225 דירות, אך מדובר עדיין בירידה של 12% בהשוואה לאוגוסט הקודם. משפרי הדיור רכשו 1,860 דירות, ירידה חדה של 23% לעומת יולי. בקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמו 4,429 עסקאות – ירידה קלה בהשוואה ליולי וירידה מתונה של כ-14% לעומת השנה הקודמת בעסקאות בסבסוד ממשלתי.

מוקדם עדיין לקבוע אם הירידה בחודש אוגוסט היא מגמה, אך יש שיאמרו שהירידה במספר העסקאות עשויה להיות מוסברת, לפחות חלקית, על ידי תקופת תשעה באב או מספר הישראלים שיוצאים לחופשות במהלך חודש אוגוסט. במשרד האוצר ציינו כי ייתכן שישנו הסבר נוסף לחולשה באוגוסט וזה צמצום הטבות המימון כפי שמסתמן מנתוני דיווחי הקבלנים למע"מ – "אולי זו התערבות בנק ישראל ו/או קושי של הקבלנים הקטנים יותר לעמוד בהטבות המימון האלו לאורך זמן."

בצד ההיצע, המגבלות נמשכות כפי שעולה מנתוני שיעורי אתרי הבנייה הפעילים והלא פעילים על רקע המחסור בעובדים. לאחרונה פורסמו נתוני התחלות וגמר בנייה לרבעון השני של השנה, אשר לא הותירו מקום לספק – קצב הפעילות בענף במגמת ירידה, בצד ההיצע כמובן. בשנה האחרונה הסתכמו התחלות הבנייה בכ-60 אלף יחידות לעומת 63 אלף ברבעון הקודם, בעוד שגמר הבנייה הסתכם בכ-55 אלף יחידות, בהשוואה ל-58 אלף ברבעון הקודם. כדי להבין טוב יותר את השפעת מגבלות ההיצע, התמקדנו בנתוני התחלות וגמר בנייה בחצי השנה האחרונה (במונחים שנתיים), והתמונה אכן מתחדדת – התחלות בנייה עומדות על כ-57 אלף, וגמר הבנייה ירד לכ-50 אלף.

מהצד השני, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים הגיע לשיא כל הזמנים של כ-70 אלף דירות, כך שקשה להצביע על מחסור בדירות. בנוסף, הנתונים מלמדים כי מעל 50% ממלאי זה נמצא באזורי הביקוש. בהנחה שהמלאי הגדול שבידי הקבלנים יישאר יציב במבט קדימה, יהיה מעניין לראות כיצד יתפתחו המחירים בשוק כאשר כל אותם רוכשי דירות בשיטות התשלום הנוכחיות יגיעו לשלב המכירה.

בכל הנוגע למחירי הדיור, לפי מדד מחירי הדיור האחרון שפורסם, בחודשים יולי-אוגוסט נרשמה עלייה חודשית של 0.3% ומחירי הדיור השלימו עליה שנתית של 6.3%. מחישוב שלנו עולה כי מחירי הדירות בשוק החופשי (בניכוי מחיר למשתכן) עלו בשנה האחרונה בכ-2.7% בהמשך לכ-1.4% בחודש הקודם ומחירי הדירות יד שנייה עלו בכ-9.0% לעומת כ-9.7% בחודש הקודם.

רגע לפני שנפרט בכמה מילים על נתוני המשכנתאות בחודש ספטמבר, נציין כי במשרד האוצר פרסמו לאחרונה ניתוח על מחירי הדירות החדשות שנרכשו על ידי משקיעים במהלך 2024 שחושף תופעה מעניינת. בעוד שבשנת 2023 מחירי הדירות החדשות שנרכשו בשלבי בנייה מוקדמים או "על הנייר" היו נמוכים יותר לעומת דירות במצב מסירה מיידית, בשנת 2024 התופעה התהפכה. השנה, דירות במצב מסירה מיידית או קרובה נמכרות במחירים נמוכים יותר בהשוואה לדירות הנמכרות בשלבים מוקדמים יותר של בנייה. מדובר בשינוי מהותי במגמות הרגילות בשוק הנדל"ן. אגב, בקרב משפרי דיור, נצפתה תופעה דומה אך פחות בולטת, מה שמעיד על כך שהריבית הגבוהה והלחצים בשוק משפיעים גם על הביקוש לדירות מוכנות לכניסה מיידית. בסופו של דבר, ניכר שהלחץ על מחירי הדירות הנמכרות "על הנייר" בשילוב הטבות מימון מובילים לשינויים מהותיים בשוק, ומצביעים על כך שמבצעי המימון הם אלה שמכתיבים את המחירים בשוק הנוכחי.

אם בתופעות עסקינן, גם בשוק המשכנתאות ישנם דברים לא פחות מעניינים כשצוללים לפרטים. לפני שנרחיב על הנתונים "היבשים", לאחרונה אנו עדים לתופעה מעניינת והיא בכך שהציבור מעדיף לקבל וודאות על פני אי וודאות, גם אם צריך לשלם על זה יותר. לפי נתוני ספטמבר בשוק המשכנתאות, משקל הרכיב הלא צמוד בנטילת המשכנתאות ברמה החודשית עלה מ-77.4% ל-78.6%, שיא כל הזמנים, במיוחד על רקע המשך העלייה המהירה במסלול משתנה לא צמודה, שמהווה כעת כ-36.3% מהמשכנתא הממוצעת, על חשבון רכיב הפריים שירד לשפל של 7.1%. הפעם האחרונה שראינו בהיסטוריה שיעורים דומים ברכיב הלא צמוד, היה אי שם ב-2022 כאשר משקל הרכיב הלא צמוד הגיע לכ-75%, אך ההבדל "הקטן" היה בגובה הריבית – 2.3% אז לעומת כ-5.0% היום. במילים אחרות, הציבור מעדיף לקבל וודאות על אף המחיר הגבוה.

בחזרה לנתונים – בחודש ספטמבר נטלו משכנתאות בהיקף של כ-8.528 מיליארד שקלים, עלייה של כ-2.0% בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של כ-55% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.   הלוואות בלון הסתכמו בכ-1.362 מיליארד שקלים, המהווים כ-16% מסך המשכנתאות שנטלו בחודש ספטמבר. נזכיר כי אותן הלוואות קבלן המדוברות הן חלק מרכיב זה (בלון), אך הן לא אחראיות על מלוא ההיקף. מבדיקה שערכנו, בשנים 2017-2022, הלוואות הבלון היוו כ-8% בממוצע מסך נטילת המשכנתאות ברמה החודשית, בעוד היום כאמור אלה מהווים כ-16%. אם נניח כי 8 נ"א אחראים על התופעה לה אנו עדים בימים אלה, מדובר על כמעט 700 מיליון שקל ברמה החודשית.

תחזיות מדדים וריביות

מקור: מגמה 2020 , אתר הבורסה, הלמ"ס; תחזית, ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס

האמור מובא כשירות, נועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד, מהווה ניתוח בלתי מחייב. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה ומאפייניו הספציפיים של המשקיע. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המידע המפורט עשוי לכלול תחזיות והערכות המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968. התממשותן של תחזיות והערכות אלה עשויות שלא להתממש או להתממש באופן חלקי או שונה לחלוטין מכפי שיתכן ונכתב בסקירה לעיל. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד והפניקס ליווי בניה וערבויות בע"מ ו/או החברות בקבוצת הפניקס אחזקות בע"מ לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לשדר ו/או לפרסם את האמור, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאת הפניקס חברה לביטוח בע"מ. העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.