סקירה חודשית הפניקס ליווי בניה – מאת מתן שטרית, כלכלן ראשי קבוצת הפניקס

לראשונה בישראל, החל מהרבעון הראשון של 2025, בנק ישראל מפרסם סקר קציני אשראי רבעוני בקרב כלל הבנקים. הסקר, המבוסס על מודלים של בנקים מרכזיים מובילים בעולם, מספק מידע איכותני ושוטף על ההתפתחויות בשוק האשראי. במילים אחרות, אנו מקבלים לראשונה הצצה מבפנים אל תפיסת הבנקים עצמם – אילו גורמים תורמים להקשחת התנאים, מתי התחרות מובילה דווקא להקלה, ומהן המגמות המרכזיות כפי שהן משתקפות מעמדת הגופים המלווים. את הסקר המלא ניתן למצוא באתר בנק ישראל, אך נרחיב כאן הממצאים המעניינים יותר בשוק המשכנתאות – הגורמים השונים שמשפיעים על מרווחי האשראי לדיור.

התרשים המצורף מטה מתאר את התרומה של גורמים שונים לשינויים במרווחי האשראי לדיור, כפי שנמדדה באמצעות מאזן נטו – מאזן המחושב כהפרש בין שיעור הבנקים שדיווחו על הקשחת תנאים לבין שיעור הבנקים שדיווחו על הקלה בתנאים. ערך חיובי משקף תרומה להקשחת התנאים, ואילו ערך שלילי משקף תרומה להקלה בתנאים. הקו השחור מייצג את המאזן הכולל – כלומר סך ההשפעה של כלל הגורמים יחד על שינוי במרווחי האשראי.

מהנתונים עולה כי ברבעונים השלישי והרביעי של 2024, התרומה הכוללת הייתה שלילית, מה שמעיד על כך שבסך הכול הבנקים פעלו תחת לחצים להקל במרווחי האשראי – בין אם בשל תחרות גוברת, לחצים מצד הלקוחות או שיקולים עסקיים. ברבעון הראשון של 2025, חל שינוי מגמה מתון, כאשר המאזן הכולל (הקו השחור) עבר לטריטוריה חיובית, מה שמעיד על כך שהכוחות השוקלים יחד תרמו להקשחה מסוימת בתנאי האשראי. מעניין לראות כי אף שהתחרות ממשיכה להשפיע לצמצום המרווחים (רכיב "לחצי תחרות" נותר שלילי), עוצמת ההשפעה הזו נחלשה יחסית לרבעונים הקודמים. במקביל, עלייה מסוימת בעלויות גיוס ההון ומגבלות מאזניות – תרמו להגברת הלחץ על הבנקים להרחיב את המרווחים.

ממצאי הסקר מתיישבים עם האומדן החודשי שלנו למרווח, שאנו מחשבים באופן שוטף, ומודד את הפער בין הריבית הממוצעת המשוקללת בשוק המשכנתאות לבין עלות הגיוס הממוצעת המשוקללת, כפי שנגזרת מעקום אפס. בתרשים המצורף מטה, ניתן לראות כי לאחר תקופה ממושכת של ירידה במרווח (הקלה בתנאים), עד לרמות אפסיות, ניכרת מגמת היפוך בחודשים האחרונים, עם עלייה מחודשת במרווחים.

ואם כבר במרווחים עסקינן, הרי שבנק ישראל התייחס לירידה במרווחים גם במסגרת דוח בנק ישראל השנתי, ממנו עולה כי בשנתיים האחרונות חלה ירידה ניכרת במרווחי המשכנתאות. הסיבות המרכזיות שזוהו לכך כוללות את עליית הריבית, רפורמות צרכניות שנועדו להגביר את השקיפות והתחרות, וכן השפעות עקיפות של מלחמת "חרבות ברזל". לפי מחקר שצורף לדוח, כ־25% מהירידה במרווחים מוסברת בהתחזקות התחרות, בעוד שהיתרה נובעת מצמצום מרווחים על רקע סביבת ריבית גבוהה וביקוש נמוך למשכנתאות. שורה תחתונה, לאורך שנת 2024 נרשמה ירידה עקבית במרווחים, אך בחודשים האחרונים נראים סימנים ראשונים לשינוי מגמה.

ממצא נוסף שעולה מסקר קציני האשראי החדש ונוגע לשוק הדיור, הוא מאזן הנטו של השינוי בביקוש לאשראי לדיור – נתון שמבוסס על הערכת הבנקים בנוגע לשינויים שחלו בפועל, וכן הציפיות לרבעון השני של 2025. לאחר עלייה בביקוש ברבעון הראשון של השנה, הציפייה היא להתייצבות, כאשר מאזן הנטו קרוב מאוד לאפס, מה שמעיד על כך שהבנקים לא מזהים מגמת צמיחה מובהקת נוספת בביקוש לאשראי במהלך הרבעון השני, אך גם לא מצפים לירידה משמעותית.

אחרי שהתמקדנו במרווחי האשראי ובממצאי הסקר החדש של בנק ישראל, הגיע הזמן לחזור לנתונים היבשים –הנתונים הכמותיים מתוך הדוחות החודשיים של שוק המשכנתאות בישראל.

ברבעון הראשון של 2025 הסתכמו נטילות המשכנתאות בכ־23.8 מיליארד ש"ח – ירידה לעומת הרבעון הקודם, שבו נרשם שיא רבעוני של 28.6 מיליארד ש"ח, בין היתר בשל הקדמת משכנתאות לקראת העלאת המע"מ בתחילת השנה. עם זאת, בהשוואה לרבעון הראשון של 2024 מדובר בעלייה של כמעט 40%, אם כי יש לזכור כי גם נתון זה מושפע כנראה מרעשים – בראשן השפעותיה של מלחמת "חרבות ברזל", שפרצה ברבעון האחרון של 2023 וגרמה לירידה בפעילות.

בכל הנוגע להלוואות מסוג בולט/בלון – ברבעון הראשון של 2025 הן הסתכמו בכ־3.9 מיליארד ש"ח, שהם כ־16.3% מסך נטילות המשכנתאות ברבעון. מדובר בירידה לעומת הרבעון האחרון של 2024, שבו שיעור הלוואות הבולט הגיע כמעט ל־20% מהיקף המשכנתאות – שיא חריג שנבע ככל הנראה מהקדמות לקראת העלאת המע"מ לצד עלייה במבצעים.

מקור: בנק ישראל; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס

לקראת סוף הרבעון הראשון של 2025, פרסם בנק ישראל טיוטת הוראה הכוללת שתי הגבלות חדשות שנועדו לצמצם את הסיכון הגובר בשוק הנדל"ן –

הדבר הראשון שתפס לנו את העין זה המילה "בעיה" – שחוזרת שוב ושוב לאורך הנספח. הנספח מתאר את ניסיונות משרד האוצר להפיק תובנות מהשדה החדש שנוסף לדיווח, אך בפועל חושף שורה ארוכה של כשלים ובעיות מהותיות באיכות הנתונים-

כמובן שבאוצר סיכמו גם את תמונת המצב העדכנית לחודש פברואר בשוק הדיור, כשהם מציינים כי בחודש פברואר 2025 נמכרו 7,416 דירות (דירות חדשות ויד שנייה), מהן 738 דירות בסבסוד ממשלתי. בכך נותרה רמת העסקאות על רמה נמוכה יחסית, בדומה לזו שנרשמה בינואר – לאחר גידול חריג שנרשם בדצמבר בעקבות הקדמות לרכישות לקראת העלאת המע"מ, כשבמבט קדימה הם מציינים כי "נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות."

מכירות הקבלנים בחודש פברואר הסתכמו ב־2,893 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) – ירידה של 21% לעומת פברואר 2024, ורמה שנחשבת מהנמוכות ביותר מאז ינואר אשתקד. לעומת ינואר 2025 נרשמה עלייה מתונה של 0.5% בלבד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב־2,155 דירות – ירידה שנתית של 20%, אך עלייה של 11% לעומת ינואר. נזכיר כי בינואר נרשמה פעילות חלשה במיוחד, על רקע הקדמת רכישות לדצמבר לקראת העלאת המע"מ.

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" (לפני שלב הבנייה) עמד בפברואר על 62% – ירידה של כ־5 נ"א לעומת ינואר,

מבחינת הטבות מימון מצד הקבלנים, כפי שניתן לראות גם בתרשים מטה –

1. בנתניה וערי השרון נמשך רצף עלייה – שיעור הדירות עם הטבות מימון עמד בפברואר על 55%.
2. באזור המרכז נרשמה ירידה מהשיא בדצמבר, אך שיעור ההטבות עדיין גבוה – כ־40%.
3. בתל אביב ובת ים עמד השיעור על 27%, בדומה לחודש הקודם.
4. בדרום נרשם זינוק חד של 10 נ"א – שיעור ההטבות הגיע ל־50%, ובאופקים אף ל־60% מסך הדירות החדשות שנמכרו.

בכל הנוגע לצד ההיצע כפי שעולה מהנתונים השוטפים, הפעילות בענף הבינוי עדיין מושפעת ממגבלת כוח האדם כפי שניתן לראות בתרשימים המצורפים מטה, אך ברבעון האחרון של 2024 עדיין נרשמה עלייה מהירה יחסית בהתחלות הבנייה, של כ-19% בהשוואה לרבעון שלפניו. בסיכום 2024, התחלות הבנייה נטו (בניכוי דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית) הגיעו לכ-60 אלף, ואילו גמר בנייה הגיע לכ-53 אלף, שכן שלב זה רגיש הרבה יותר למגבלת כוח האדם. כמו כן, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים, ממשיך לשבור שיאים חדשים מחודש לחודש, כאשר בחודש פברואר נשבר שיא של כ-80 אלף דירות.

נעבור כעת במעבר חד למדד תשומות הבנייה, המדד שהפתיע לא מעט רוכשי דירות חדשות בתחילת השנה עם עלייה חודשית שנראתה כמו עלייה שנתית במבט ראשוני, ולפחות בינתיים נראה שזה לא הסוף. לא מעט פעמים הזהרנו על הפער שנוצר בין רכיב השכר במדד תשומות הבנייה לשכר בענף הבינוי כפי שעולה מפרסום השכר הממוצע, פער שהצטמצם לאחר עדכון המשקולות של סעיף שכר העבודה (המתייחס להרכב פועלי הבניין ולא במשקל של הסעיף עצמו מתוך המדד הכולל). כתוצאה מהעדכון, סעיף שכר העבודה המהווה כ-43% מתוך המדד, עלה בחודש בודד בכ-4.5%, ותרם לבדו כמעט 2.0% ברמה החודשית למדד הכללי. מאז תחילת המלחמה, אנו עדים לעלייה מהירה בסעיף זה על רקע העלייה המהירה בשכר העבודה כתוצאה מהמחסור בכוח האדם, כשבמצטבר מאז תחילת המלחמה סעיף שכר העבודה השלים עלייה של כ-11%, אך עדיין קיים פער לא קטן בכלל בהשוואה לנתונים של השכר הממוצע בענף (זמינים עד ינואר 2025). כפי שניתן לראות בתרשים מטה, העלייה החודשית מהירה בהשוואה לטרום המלחמה.

מקור: בנק ישראל; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס

אחד מהסעיפים שבלטו בתרומתם החיובית למדד בחודש מרץ היה סעיף הדיור שעלה ב-0.9% כתוצאה מעלייה חדה בתת סעיף שירותי דיור בבעלות שעלה ב-1.2%, העלייה החודשית המהירה ביותר מאז יולי 2017. 

במבט קדימה, סביר להניח כי סעיף הדיור ימשיך לבלוט לחיוב בתרומתו למדד הכללי, אך עפ"י הערכות החזאים, האינפלציה הכללית צפויה להמשיך להתמתן אל עבר היעד במהלך החודשים הקרובים – עם תחזית שנעה סביב ה-2.5% במבט ל-12 חודשים הקרובים.

האמור מובא כשירות, נועד למטרת אינפורמציה כללית בלבד, מהווה ניתוח בלתי מחייב. האמור אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכן בטרם ביצוע השקעה יש להיוועץ עם גורמים בעלי מומחיות בכל ההיבטים הקשורים בביצוע ההשקעה ומאפייניו הספציפיים של המשקיע. אין לראות באמור בסקירה כהמלצה ו/או חוות דעת לביצוע השקעה במוצר כזה או אחר או התייחסות לאופן ניהול תיק ניירות ערך. המידע המפורט עשוי לכלול תחזיות והערכות המהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968. התממשותן של תחזיות והערכות אלה עשויות שלא להתממש או להתממש באופן חלקי או שונה לחלוטין מכפי שיתכן ונכתב בסקירה לעיל. המסתמך על האמור בסקירה זו עושה כן על אחריותו בלבד והפניקס ליווי בניה וערבויות בע"מ ו/או החברות בקבוצת הפניקס אחזקות בע"מ לא יישאו בכל צורה שהיא בנזק ו/או הפסד שיגרם כתוצאה מכך. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לשדר ו/או לפרסם את האמור, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאת הפניקס חברה לביטוח בע"מ.