לאחר חודשים ארוכים שבהם נדמה היה ששוק הדיור מתאושש, עם מבצעי קבלנים כמעט בכל פינה, שלטי "ללא ריבית" בצמתים, ואפילו עלייה במחירים – המציאות האמיתית מתחילה להתבהר. מאחורי הקלעים, הביקוש האמיתי היה רופף, כפי שהשתקף במיוחד משוק היד השנייה שם מספר העסקאות היה נמוך באופן יחסי למה שהתרחש בשוק החופשי (עד כמה שניתן להגדיר זאת כחופשי). כעת, לאחר שבנק ישראל שם גבולות וצינן את חגיגת ההטבות, התמונה האמיתית מתבהרת – המכירות יורדות, צד ההיצע שובר שיאים, ומחירי הדיור מתחילים לרדת. שוק הדיור שוב במרכז השיח – והפעם, הנתונים מדברים בעד עצמם.
כהרגלנו, נתחיל בצד הביקוש, עם הנתונים האחרונים מחודש יולי. זהו חודש שאמנם הצביע על התאוששות מסוימת לעומת חודש יוני, אבל חשוב לא להתבלבל – מדובר באפקט קצה לחודש קודם שהתאפיין במלחמה ("עם כלביא") שהשביתה את המשק למשך 12 ימים. בהשוואה ליולי אשתקד – הירידות החדות ממשיכות ללוות אותנו, עם ירידה בולטת במיוחד בשוק החופשי (דירות חדשות בניכוי מחיר למשתכן). קצב המכירות בשוק החופשי חזר לרמות של ערב מלחמת חרבות ברזל – ימים שבהם אפקט הריבית השתקף בבירור בשוק הדיור, הן ברמת העסקאות והן ברמת המחירים.
מקור: הלמ"ס; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס
כאמור, לקראת חודש אפריל האחרון, בנק ישראל הטיל מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים – מגבלות שהחלו לחשוף את מצב העסקאות האמיתי בשוק החופשי (עד כמה שניתן להגדיר אותו כחופשי). במשרד האוצר מנתחים מדי חודש חמישה אזורים מרכזיים, המהווים יחד כ-60% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי – תל אביב, מרכז, באר שבע, נתניה וחדרה. מאז כניסת המגבלות לתוקף, ניתן לראות שינוי כיוון ברור בשיעור הדירות הנמכרות עם הטבת מימון, למעט באזור המרכז, שם נרשמה עלייה. הסיבה- ערב כניסת המגבלות, שיעור ההטבות במרכז היה נמוך יחסית, דבר שאפשר לקבלנים "להדביק פער" ולהעלות הילוך במבצעים דווקא שם.
מקור: הלמ"ס; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס
והשאלה המרכזית שמתבקשת בשלב זה – מה עשוי להחזיר לעלייה מחודשת בצד הביקוש? התשובה הראשונה שקופצת לראש היא כמובן הריבית – ובצדק. אבל נכון לעכשיו, נראה שאין מה לבנות יותר מידי על הפחתות ריבית, בטח לא בקצב מהיר. וזה משאיר את שוק הדיור במצב של המתנה – כשהריבית גבוהה, האי-וודאות עדיין כאן, והקונים שומרים מרחק.
בהחלטת הריבית האחרונה, בנק ישראל המשיך לשמור על הטיה ניצית יחסית, כשהוא לא סיפק לשווקים אף רמז לקראת הפחתת ריבית. המסר היה חד – "ככל שהמלחמה תתעצם ותתארך, קיים סיכון שמגבלות ההיצע יוסיפו להעיב על התאוששות הפעילות, שהצמיחה תהיה מתונה יותר, ושהגירעון בתקציב והאינפלציה יהיו גבוהים יותר."
ובינתיים, בארה"ב, הפד חזר להפחית ריבית, עם תחזית לעוד הפחתות בהמשך. יש מי שמקווים שבנק ישראל ילך בעקבותיו – אך צר לנו לאכזב. בעוד שבארה"ב הפחתת הריבית נשענת על חולשה גוברת בשוק העבודה, ומתבצעת כחלק מהאיזון בין המנדט הכפול של הפד (אינפלציה ותעסוקה) – בישראל הסיפור אחר לגמרי.
נזכיר כי המנדט של בנק ישראל ממוקד קודם כל ביציבות המחירים, וכל היתר בא רק לאחר מכן. נכון לכתיבת שורות אלה, סביבת האינפלציה בישראל עדיין סביב הגבול העליון של היעד, וצפויה להישאר שם עד סוף השנה. במקביל, שיעור האבטלה נמוך, מספר המשרות הפנויות קרוב לשיא כל הזמנים, ואי הוודאות סביב המלחמה נותרת גבוהה. במילים אחרות, להערכתנו לא צפויה הפחתת ריבית בסוף ספטמבר, וכנראה שגם לא עד סוף השנה. בשווקים מתמחרים בהסתברות של מעל 70% הפחתת ריבית בנובמבר, ובמבט שנה קדימה קצת מעל 3 הפחתות ריבית במצטבר.
מקור: בלומברג, הלמ"ס, בנק ישראל; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס
אחרי שעסקנו בצד הביקוש, הגיע הזמן לעבור אל צד ההיצע, שבו נרשמות לאחרונה התפתחויות לא פחות מעניינות. בימים האחרונים פורסמו התחלות וגמר בנייה לרבעון השני של 2025, שהציגו מצד אחד קצב גבוה במיוחד של התחלות בנייה, אך מצד שני – גמרי הבנייה ממשיכים לדשדש. כפי שניתן לראות בתרשים מטה, נוצר פער חריג ומתמשך בין התחלות לגמרי בנייה. בלמ"ס בחרו להתייחס לפער זה, כשהם מציינים כי הפער נובע מבנייה מורכבת (קומות רבות, תת-קרקעית, סבסוד ממשלתי, מיקום), בעוד שכוח אדם והתחדשות עירונית מקצרים את הזמן. כך או כך, מספר הדירות שבבנייה פעילה ממשיך לשבור שיאים, ועמד בסוף הרבעון על כ-197 אלף דירות, עלייה של כ-12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. להערכתנו, הנתונים הללו מרמזים על כך שבמהלך השנה–שנתיים הקרובות, ייתכן שנראה עלייה מהירה יחסית בגמר הבנייה.
מקור: הלמ"ס; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס
נתון נוסף שמתפרסם ברמה החודשית וממחיש את הפער בין ההיצע לביקוש – הוא מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים. המלאי הזה טיפס לשיא כל הזמנים – כ-83 אלף דירות (מעל 50% באזורי הביקוש – ת"א ומרכז), ובמקביל, מספר חודשי ההיצע (כלומר, הזמן הדרוש למכירת המלאי בקצב המכירות הנוכחי) עלה לכ-31 חודשים. נכון, אנחנו מודעים לכך שכ-20% בלבד מהמלאי מוגדרים כדירות לאכלוס מיידי – אבל האם זה באמת משנה? לראייתנו, לא. כיוון שמדובר באותה שיטת מדידה לאורך כל הסדרה, מה שחשוב כאן זו המגמה – ומאז העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל (אפריל 2022), מלאי הדירות החדשות עלה בכ-80%. שורה תחתונה, המציאות מוכיחה שהיצע הדירות בישראל נמצא בשיאים, והבעיה העיקרית של שוק הדיור כיום היא בצד הביקוש.
לאחר שעסקנו בביקוש הנחלש ובהיצע שנמצא בשיאים, הגיע הזמן לעבור לנושא המרכזי באמת – מחירי הדיור. הדינמיקה של ביקוש חלש מול היצע גבוה תומכת, כצפוי, בלחצים לירידת מחירים. ולמעשה, מדד מחירי הדירות האחרון סימן ירידה חודשית חמישית ברציפות, בעיקר באזור ת"א ומרכז – מגמה שכבר אי אפשר להתעלם ממנה, ומשתקפת הן בדירות חדשות בשוק החופשי והן בדירות יד שנייה. ב-12 חודשים האחרונים, מדד מחירי הדירות השלים עלייה של כ-1.6%, ואם ניקח את האינפלציה בחשבון, מדובר למעשה בירידת מחירים (ריאלית) בשנה האחרונה.
מקור: הלמ"ס; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס
במבט קדימה, נכון לכתיבת שורות אלה, קשה למצוא מנוע שישפר את התנאים בשוק הדיור בטווח הקצר. הביקוש ממשיך להפגין חולשה, ההיצע בשיאים, ומעל הכול – הריבית לא צפויה לשנות כיוון בקרוב. בתנאים כאלה, קשה לראות את מחירי הדיור מתייצבים, ובוודאי שלא חוזרים לעלות. הירידות האחרונות במחירים לא נובעות ממשבר או קריסה – אלא מתיקון מתבקש לשוק שפעל תקופה ארוכה בתנאים חריגים (ריבית אפסית).
מקור: הלמ"ס; ניתוח ועיבוד נתונים: הפניקס
האמור הוא סקירה כלכלית מיום 21/09/2025 מטעם הפניקס חברה לביטוח בע"מ (להלן: "הפניקס") למטרת אינפורמציה כללית בלבד ומובא כחומר רקע בלבד למטרת הנגשת אינפורמציה. אין להעתיק ו/או להפיץ ו/או לפרסם את האמור, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאת הפניקס. העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד. אין לראות בסקירה זו ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים ו/או פנסיוניים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם או במוצרים כלשהם. האמור בסקירה זו אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות ו/או פנסיוני ו/או פיננסי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הפניקס עוסקת, בין היתר, בשיווק פנסיוני (ולא בייעוץ פנסיוני), ולה זיקה למוצרים הפנסיוניים ו/או הפיננסיים המנוהלים על ידה. המידע כולל ניתוח כלכלי למצב הקיים בשוק והינו בגדר השערה בלבד ונשען על אומדנים והערכות הנכונים למועד המוצג ושמטבע הדברים, אפשר שיתבררו כחסרים או בלתי מעודכנים וכן עלולים להתגלות סטיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל ובכל מקרה אין הפניקס ו/או מי מטעמה מתחייבים על דיוקו ו/או שלמותו ו/או היותו רלוונטי למקרה זה או אחר. אין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בניירות ערך ו/או בנכסים הפיננסיים או הפנסיוניים המוזכרים בו. אין באמור להוות התחייבות להשגת תשואה או רווח.
